Сфера управления многоквартирными зданиями (МКД) неизменно вызывает у граждан неудовлетворение. Об этом на протяжении организованного день назад в ОП РФ круглого стола заявила первый помощник Комиссии ОП РФ по ЖКХ, постройке и дорогам Светлана Разворотнева. "27,5% обращений, которые к нам поступают, касаются вопросов управления МКД. Массовое недовольство связано с тем, что права по Жилищному кодексу вступают в несоответствие с правоприменительной практикой", – пояснила она. Поддержал этот вывод и директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Университет экономики города" Владилен Прокофьев. Он утвержает, что университет управления общим имуществом МКД работает неэффективно, что выражается в следующем:
- собрание в большинстве МКД не работает как инструмент управления общим имуществом;
- управление собственниками замещено "внешним управлением" (решения принимают управляющие организации, органы власти и местного самоуправления);
- собственники не контролируют уровень качества и объемы работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- отсутствуют действенные механизмы борьбы с неплательщиками и с воровством коммунальных ресурсов.
Специалисты внесли предложение пару вероятных инициатив, направленных на совершенствование процесса управления МКД и призванных сделать его более действенным.
1
Введение дополнительного основания для исключения сведений о конкретном МКД из реестра лицензий. В качестве такого основания Светлана Разворотнева назвала решение собрания собственников помещений МКД о неудовлетворительной работе управляющей организации – в этих целях предполагается внести соответствующие поправки в ч. 5 ст. 198 Жилищного кодекса. Сейчас механизм исключения дома из реестра по такому основанию отсутствует.
Может ли согласно соглашению управления многоквартирным домом оплата за хозяина осуществляться третьим лицом согласно соглашению поручительства? Ответ на этот и другие практические вопросы – в "Базе знаний службы Правового консалтинга" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на трое суток!Получить доступ
Но, как отметила помощник директора Департамента ЖКХ Минстроя России Ольга Олейникова, основную проблему – наличие сложностей, связанных с исключением из реестра лицензий одной компании и включением в него другой, – это не решит. Она поведала об альтернативе, которую ведомство считает более перспективной: "Старая управляющая организация не горит жаждой уведомлять орган Жилнадзора о том, что дом выбыл у нее из управления (ч. 2 ст. 198 Жилищного кодекса). Исходя из этого мы предлагаем следующий механизм – новая компания также будет уведомлять о том, что она приняла дом. Следовательно, изменение в реестр возможно будет вносить в частности на базе заявления новой управляющей организации. Но чтобы исключить злоупотребления, мы предлагаем наделить орган Жилнадзора полномочиями проводить проверку и признавать решение собрания ничтожным, и уведомлять старую управляющую организацию о том, что к ним поступило заявление от новой".
2
Установление механизмов оплаты работы управляющей организации за текущие ремонты МКД лишь после подписания актов сдачи-приемки работ, подписанных главой совета МКД либо назначенным лицом. Наряду с этим планируется внести изменения в ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса. Эта мера, согласно точки зрения Разворотневой, разрешит контролировать количество и список работ, выполняемых управляющей организацией.
Вместе с тем у некоторых специалистов указанная инициатива привела к. "Я опасаюсь, что так мы сделаем хуже всем – и управляющей организации, и собственникам. В итоге дома будут становиться аварийными значительно стремительнее, а стране нужно будет переселять собственников", – поделилась своим мнением исполнительный директор "Ассоциации управляющих компаний" Олеся Лещенко. Не поддержал данную идею и исполнительный директор НП "ЖКХ Развитие" Алексей Макрушин: "Я тоже против этого предложения. Управление жильем – это рыночная сфера, которая не должна чрезмерно администрироваться. А управляющую организацию, если она не устраивает, в любой момент возможно поменять либо создать ТСЖ".
3
Предоставление собственникам права делегировать полномочия собрания по принятию решений представителю (за исключением вопросов, относящихся к исключительной компетенции собрания собственников). Таким представителем, уточнил Владилен Прокофьев, может быть совет МКД, созданное согласно решению собственников общего имущества юрлицо либо нанятое на основании решения собрания стороннее лицо, владеющее нужной квалификацией ("управдом"). Наряду с этим специалист сказал, что представитель сообщества собственников может функционировать без доверенности на основании решения собрания и в соответствии с полномочиями, определенными таким решением. Такие полномочия могут включать:
- представление сообщества, его интересов в отношениях с третьими лицами и с отдельным хозяином помещения в МКД;
- подготовку проектов решений для принятия их собранием, созыв и организацию проведения собрания;
- принятие своевременных решений и осуществление нужных действий для исполнения решений собрания;
- заключение (подписание) от имени всех собственников контрактов на оказание услуг, исполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, контроль выполнения договорных обязательств привлеченными лицами (наряду с этим обязательства по заключаемым представителем контрактам появляются у собственников помещений в МКД);
- осуществление оплаты оказанных услуг, выполненных работ, других общих затрат сообщества собственников общего имущества (в рамках утвержденного собранием годового бюджета).
По словам Ольги Олейниковой, Минстрой России конкретно готов поддержать идею создания университета представительства. Вместе с тем она сказала, что развивать его все же следует на базе совета МКД, передавая на рассмотрение представителя как возможно большее количество вопросов.
4
Установление возможности вне зависимости от метода управления МКД вырабатывать фонд содержания общего имущества на особом счете (по аналогии со особым счетом для формирования фонда капремонта). Таковой спецсчет, выделил Владилен Прокофьев, будет открывать уполномоченное собранием лицо (либо представитель сообщества собственников) – номинальный обладатель счета. Средства на этом спецсчете будут формироваться за счет систематических (ежемесячных) взносов собственников помещений на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, а расходоваться для оплаты по факту оказания услуг и исполнения соответствующих работ. Более того, по задумке специалиста, при происхождении недостатка средств в фонде содержания общего имущества собственники будут обязаны покрыть появившуюся задолженность методом внесения дополнительных взносов. Наряду с этим собственники общего имущества должны будут солидарно нести субсидиарную ответственность по общим обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из собственников (по аналогии со ст. 123.3 Гражданского кодекса).
5
Ужесточение мер ответственности в отношении хозяина помещения, не выполняющего обязанность по участию в общих расходах на содержание общего имущества, право принятия решения о применении которых должно принадлежать общему собранию (ст. 158 Жилищного кодекса).
Кроме указанных, специалисты высказали и другие идеи. Так, Олеся Лещенко внесла предложение дать собственникам больше методологических инструментов, растолковав им в то время как и какие акты необходимо подписывать, что должно входить в требуемую с них плату, как возможно фиксировать некачественное управление и добиваться перерасчета.
Со своей стороны, Ольга Олейникова заявила, что Минстрой России возлагает громадные надежды на университет электронного голосования: "Нам думается, что с его помощью возможно решить многие вопросы. Электронное голосование не должно исключать возможность для других голосовать на бумаге. Но, давая такую форму проведения общих собраний, мы сразу же закрываем вопрос с подделкой протокола собрания, в силу того, что у нас будет одно лицо (инициатор-администратор), которое несёт ответственность за кворум, корректность подсчета голосов и за подлинность подписей".
А вот глава комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков высказал более радикальное предложение, сказав, что хозяина следует вообще убрать из управления домом: "Пускай хозяин пользуется и распоряжается квартирным пространством. Так как у нас сейчас в доме объект недвижимости – это квартира, а не сам дом. Дом так и не стал объектом недвижимости, исходя из этого модернизация дома – это дополнительные деньги хозяина". Светлана Разворотнева также дала согласие, что управление должно быть правом собственников, а не их обязанностью.
Комментариев нет:
Отправить комментарий